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海口楼市限价升级:全力遏制房价上涨 加大土地出让

2018-08-29 16:23
来源:21世纪经济报道
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责任编辑:liang

8月26日,海口市发改委及住建局联合发布了《关于加强商品房销售价格备案管理》的通知,要求具备预售(现售)条件及未售房源的商品房项目,房地产开发企业需在9月28日前主动核实成本,调整价格并重新申请价格备案。该通知也是在被国家住建部门连续两次约谈后,海口楼市限价调控的升级版。

但在此之前的7月2日,海口市政府在其制定的《海口市2018-2019年政府性债务化解规划方案》(下称《方案》)中提出,海口市要在2018年完成土地出让收入295亿元,在保障省市重大项目建设之后,筹集80亿元用于偿债。

在受访专家看来,海口一方面全力遏制房价上涨,一方面却又在加大土地出让。“看似如此矛盾的行为,背后反映的实则是海口市面临斩断地产依赖后如何调整产业结构的现状。海口只是一个缩影,整个海南都到了去除房地产依赖思维的关键时刻。”

调控初见成效

房地产依赖思维,一度被认为是海口乃至海南省的病根。

据不完全统计,仅2017年,海口市市辖区土地出让就有26宗,成交24宗,土地出让面积达到95.67万平方米,成交面积为86.22万平方米。

如果按照海口市市辖区土地出让成交地面均价7450元/平方米计算,海口仅靠土地出让获得的财政收入就超过64亿元。

海南大学经济与管理学院副院长李世杰分析,海口历届政府对于房地产的依赖都很大,“土地财政”一度是海口财政收入的重要组成部分。

全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦也在公开场合表示,“相当多的城市卖地收入占到财政收入的40%,有些城市差不多达到一半。”

“但这种模式是不可持续的,势必不会长久。”诚如李世杰所言,该模式严重依赖土地这一稀缺资源,而据了解,海口市当前的土地可开发面积已不足100平方公里。“海口亟需斩断房地产依赖思维。”李世杰说。

于是,有人将此次海口升级限价调控视为“治病”的信号。海口有意主动摆脱对于房地产的依赖。但关键在于,该用缓药还是猛药?

海口市政府开出的药方是,“沉疴需猛药”。

在此之前,海南已对楼市进行了调控,效果也初见成效。

经过梳理海口市1-7月份相关数据后发现,其房屋销售面积和房屋销售总额都出现不同程度的下降,较二季度分别降低了13.4和13.1个百分点。

而在被国家住建部相关部门约谈两次后,海口市更是将楼市的限价调控升级,对房企的新房价格备案要求进一步加强。“商品房销售价格备案后,6个月内不得擅自调高备案价格。”

中国区域经济学会秘书长陈耀认为,此举意在遏制房价上涨,在一定程度上有利于海口摆脱对“土地财政”的过分依赖。

但在李世杰看来,“猛药”药效过猛或许会适得其反。“海口市财政已经入不敷出,又没有什么融资渠道,如果一下子去除土地收入,海口估计是没有喘息的机会的。”他说。

事实证明,1-7月份,海口房地产开发投资为325.98亿元,比去年同期下降了17.7%。“调控导致的固定投资下降,再加上新兴产业又尚待培育”,来自这两方面的压力逐渐传导为海口市的财政压力。

海口在《方案》中提到,海口要在2年内消化政府性债务余额269亿元,2019年年底前将全市和市本级政府债务率风险指标控制在警戒线以内。要实现这一目标,海口市提出要在2018年完成土地出让收入295亿元。

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