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楼市去库存效果明显 商品房待售面积跌至最低点

2018-09-10 16:56
来源:中国房地产报
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责任编辑:liang

货币化安置或渐次退出 部分城市已有动作

既然去库存任务已完成,维持高比例棚改货币化安置就显得不合时宜了。然而,2018~2020年,国家仍有1500万套棚改计划,棚改及货币化安置应何去何从?

7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

今年,部分省市取消了棚改货币化安置优惠政策,有的省市加大了实物安置住房建设力度,这些都符合因地制宜推进货币化棚改工作的政策导向。

8月28日,长春市政府发文表示,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

值得注意的是,长春市取消的只是货币化安置下的购房奖励,而非货币化安置本身。2016年7月21日,长春市曾就货币化安置规定,被征收人在征收补偿协议生效之日起6个月内,在本市购买商品房的,按征收部门所评估被征收房屋的金额的10%给予购房奖励;超过6个月再购房则无此奖励。

克而瑞长春机构高级分析师姜峰表示,本次取消购房奖励政策将有效减少购房需求的集中释放,有利于整个长春市场的平稳发展。而鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房,也减轻了政府的财政压力。

不过,姜峰也指出,对于长春市场来说,一段时间内棚改货币化安置很难取消,也不会明显降低,因为相比质量较差、认可度不高的回迁安置房,群众更倾向货币化购买商品房。

呼和浩特则将棚户区改造项目回迁安置比例要求控制在70%左右。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦透露,此前呼和浩特市实施棚户区三年改造,约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置。这次相当于将货币化安置比例大幅调减至30%左右。

此外,宣城市提出确保棚改货币化安置比例不得高于50%。淮安市亦及时调整棚改安置政策,通过建设棚改定销房解决实物安置问题,新实施棚改项目选择实物安置的比例超50%,货币化安置比例则大幅降低。

欧阳捷表示,棚改货币化安置加快了去库存进程,也间接推动了一些城市房价地价暴涨,收缩棚改货币化比例,淡化去库存口号,有助于市场降温。中央棚改资金放款速度会放慢,在一些城市,棚改货币化安置比例会有所下降,但棚改还会继续,2018年新开工580万套的棚改任务一定会完成。

政府对棚改安置曾给出三个途径,一是货币化安置,二是回迁房建设,三是政府购买存量商品房用于回迁安置。后来执行中,大部分城市一刀切采取货币化安置。2016年,全国棚改货币化安置比例为48.5%,2017年估计达到60%。从各省实践来看,近2年货币化安置比例普遍达到50%以上,而超过70%的省市自治区包括:河北、辽宁、湖南、四川、内蒙古、海南、云南、陕西、青海、宁夏等地。

分线域来看,2017年一线城市棚改货币化安置比例约16%,二线城市约50%,三四线城市约63%。

姜峰认为,一线城市、比较发达的二线城市,货币化安置作用不大,因为这些城市房价高,货币化安置会导致政府财政压力大,房源紧张则使得群众对货币化安置的呼声并不大;但大部分三四线城市,货币化安置动力更强,政府更省精力,百姓则普遍不信任回迁安置房,后期货币化安置会不会退出则要看地方政府的主观积极性。

任泽平通过测算预计,2018年货币化安置率将降至40%,2019~2020年进一步缩至30%。一是三四线城市商品住宅去化周期降至7.6个月,房价上涨压力大;二是随着房价上涨,货币化成本快速上升。不过,若2018年三四线城市货币化安置比例降至40%,商品房销售面积将减少0.6亿平方米,销售增速降低5.8个百分点;货币化安置比例每降低5个百分点,三四线城市商品房销售面积增速降低1.3个百分点。

“棚改货币化安置比例降低后,对棚改货币化倚赖度较高的东北、西北和部分西南省份,以及主要城市群之外的三四线城市,销售将会受到较大影响。预计那些没有产业导入和人口流入的三四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。”任泽平认为。


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